Comprar un bar o restaurante en Argentina siendo español: el fondo de comercio

Si queréis comprar un bar, un restaurante o una tienda que ya funciona en Argentina, lo que compráis se llama fondo de comercio: el negocio con su clientela, sus instalaciones, su nombre y el derecho a ocupar el local. Es la figura más parecida al traspaso español, con un procedimiento propio que conviene conocer: la Ley 11.867, de 1934, obliga a publicar la venta y da diez días a los acreedores del vendedor para reclamar antes de que se firme nada. Para ver qué negocios están a la venta, mirad los fondos de comercio en venta en PlataStar; cada anuncio indica de dónde procede y cuándo se vio por última vez.

Qué compráis cuando compráis un fondo de comercio

El artículo 1 de la Ley 11.867 enumera lo que forma parte de un establecimiento comercial: las instalaciones, las existencias de mercadería, el nombre y la enseña comercial, la clientela, el derecho al local, las patentes y marcas, y los demás derechos de propiedad comercial, industrial o artística. En un bar o un restaurante eso se traduce en la cocina y el mobiliario, el stock, el nombre del local y el derecho a seguir en él.

Fijaos en lo que no aparece en la lista: las deudas. La ley parte de que los acreedores del vendedor pueden ir tras el precio que paguéis, y por eso regula con tanto detalle cómo se publica y se paga la venta.

En los anuncios y en la conversación con los vendedores oiréis también «llave». Se usa para el valor de la ubicación y de la clientela. En la ley no es un concepto aparte: lo que existe son la clientela y el derecho al local, y es ahí donde se discute el precio.

El local no viene incluido: el alquiler

El derecho al local es un elemento del fondo, pero no se transmite solo por pagarlo. Si el vendedor es inquilino, el contrato de alquiler es suyo. El Código Civil y Comercial dice que el inquilino solo puede ceder su posición en el contrato en los términos de los artículos 1636 y siguientes, y el 1636 exige que la otra parte, el propietario, consienta, antes, a la vez o después de la cesión. Una cesión que no cumpla esos requisitos viola la prohibición de cambiar el destino del inmueble, que es causa de resolución del contrato por el propietario. Subalquilar todo el local cuenta como cesión.

Traducido: pedid al vendedor el contrato completo, con sus prórrogas y modificaciones, y aseguraos por escrito de que el propietario acepta que el contrato pase a vuestro nombre. Mirad cuánto plazo queda, qué moneda y qué actualización se pactó, y si el propietario pide un depósito o una garantía nueva al nuevo inquilino. Si el contrato vence en seis meses y el propietario no quiere renovar con vosotros, estáis pagando por una clientela que depende de un local que no tendréis. El contenido de un contrato comercial se explica en la guía para alquilar un local a la calle en Argentina.

El procedimiento legal de la Ley 11.867

La ley fija un orden que conviene conocer aunque deleguéis los trámites:

• Publicación. La transmisión solo es válida frente a terceros si se anuncia durante cinco días en el Boletín Oficial de la Ciudad o de la provincia y en uno o más diarios del lugar. El anuncio indica la clase y ubicación del negocio y los nombres y domicilios de vendedor y comprador.
• Lista de deudas. El vendedor entrega al comprador una nota firmada con los acreedores, sus domicilios, los montos y los vencimientos.
• Diez días de oposición. El documento de transmisión no puede firmarse hasta que pasen diez días desde la última publicación. En ese plazo, los acreedores pueden oponerse y pedir que se retenga parte del precio.
• Retención. Si hay oposición, el comprador, el martillero o el escribano deben retener el importe y depositarlo en una cuenta especial durante veinte días, para que los acreedores puedan pedir un embargo judicial.
• Precio mínimo. No se puede vender por menos que las deudas reconocidas más las de los acreedores que se hayan opuesto, salvo que todos ellos estén de acuerdo.
• Inscripción. El documento de venta debe constar por escrito y se inscribe en el Registro Público de Comercio dentro de los diez días para producir efectos frente a terceros. En la Ciudad de Buenos Aires, la guía oficial lo sitúa en la Inspección General de Justicia (IGJ); en las provincias, en el registro público de comercio correspondiente.

El artículo 9 contiene un aviso para quien paga por adelantado: la ley presume simuladas las entregas a cuenta o las señas que el comprador haga al vendedor en la medida en que perjudiquen a los acreedores. Dicho sin rodeos, una seña entregada directamente al vendedor no os protege frente a quienes le reclamen. Y el artículo 11 dice que las omisiones o infracciones hacen responsables solidarios al comprador, al vendedor, al martillero o al escribano que las cometan, por el importe de los créditos impagos y hasta el precio de lo vendido.

La ley no obliga a que intervenga un escribano, pero la propia Ciudad recomienda asesorarse con un profesional durante las distintas etapas. Un escribano independiente, que trabaje para vosotros y no para el vendedor, es la forma práctica de cumplir con los diez y los veinte días, de custodiar el dinero y de pagar el impuesto de sellos de la operación, que en la Ciudad declara y paga el escribano cuando interviene.

Habilitación, impuestos y deudas con el fisco

Cada negocio tiene que estar habilitado para su actividad en ese local. En la Ciudad de Buenos Aires, la habilitación se transmite con un trámite propio, la transmisión de autorización de actividad económica, que se hace a distancia con usuario miBA. Piden una manifestación de transmisión de cedente y receptor, una declaración jurada sobre el derecho de ocupación, un documento que acredite la habilitación vigente (certificado, plancheta o la oblea con código QR) y una declaración firmada por un profesional matriculado en la Ciudad de que el local mantiene las condiciones con las que fue habilitado. Según la tarifaria, el trámite es gratuito.

Si el local ha cambiado desde la habilitación original, por ejemplo por una reforma de cocina o por más superficie, la Ciudad intima al nuevo titular a adecuarlo conforme a la normativa vigente. Pedid al vendedor los planos y las habilitaciones antes de pagar y comparadlos con lo que veis al visitar el local. Fuera de la Ciudad de Buenos Aires, la habilitación es municipal y los requisitos cambian de un municipio a otro.

La guía oficial de la Ciudad añade otros pasos de la compra. Hay que obtener un certificado de libre deuda de contribuciones patronales ante ARCA (la antigua AFIP, el equivalente a la Agencia Tributaria), y el vendedor se da de baja en Ingresos Brutos y vosotros os dais de alta. Ingresos Brutos es un impuesto local que grava la facturación de la actividad. El impuesto de sellos lo paga el escribano si el contrato se hace con escribano; si se hace por instrumento privado, puede pagarlo cualquiera de las partes. Qué ocurre con los empleados del negocio y con su antigüedad es una cuestión laboral aparte: consultadla con un abogado laboralista antes de firmar, no la deis por resuelta.

Lo que necesitáis para comprar desde cero

Comprar un negocio no depende de tener residencia: la Constitución dice que los extranjeros pueden ejercer su industria, comercio y profesión. Lo que sí necesitáis es una CUIT, la clave de identificación fiscal argentina que usaréis para la alta en ARCA, para los trámites ante bancos y registros y para facturar. ARCA permite que una persona que reside en el exterior pida la CUIT a través de un representante con domicilio en Argentina, con el formulario 460 F/PD y su pasaporte. Quien ya vive en Argentina sin DNI puede obtener una CUIT provisoria si acredita un expediente migratorio vigente en Migraciones.

Otra cosa es poder trabajar vosotros mismos detrás de la barra. El pasaporte español no os da residencia Mercosur, y la categoría migratoria que os sirve depende de lo que vayáis a hacer. Eso se desarrolla en la guía de emprender en Argentina siendo español, y la de trabajar de chef y abrir un restaurante reúne costes de arranque y convenio colectivo.

Cómo ordenarlo

1. Decidid qué buscáis: un negocio que ya factura, o un local vacío para montarlo a vuestro gusto. Para lo segundo, buscad locales a la calle en alquiler en PlataStar.
2. Pedid al vendedor el contrato de alquiler, la habilitación, la lista de deudas y los últimos meses de facturación con sus comprobantes fiscales.
3. Conseguid vuestra CUIT antes de la oferta, o nombrad a un representante en Argentina que la tramite.
4. Contratad un escribano independiente y pedidle que revise el contrato de alquiler, que redacte la oferta y que gestione edictos, retención y escritura.
5. Conseguid por escrito la conformidad del propietario para el cambio de inquilino.
6. Firmad solo cuando hayan pasado los plazos de la ley. Pagad a través del escribano, no a la mano del vendedor.
7. Transmitid la habilitación y haced el alta de Ingresos Brutos.

Si lo que buscáis está fuera de Buenos Aires, hay anuncios por ciudades, por ejemplo negocios en venta en Mendoza. Para saber cuánto cuesta realmente ocupar el local entre alquiler, expensas y servicios, usad la calculadora de coste total de ocupación. Y si no encontráis lo que queréis, publicad qué tipo de negocio y de local necesitáis y, si decidís compartirlo, las inmobiliarias con plan en PlataStar podrán verlo y escribiros.