Alquilar un local a la calle en Argentina: contrato, plazo y habilitación

Un local a la calle, el que da directamente a la acera, no se alquila con la ley de alquileres de vivienda: se alquila con el Código Civil y Comercial. En la práctica eso significa que el plazo, la moneda, la actualización y el depósito los pactáis vosotros con el propietario, y que lo que no esté escrito os va a costar. Si buscáis un local para abrir una tienda, una cafetería o un estudio con puerta a la calle, mirad los locales en alquiler en PlataStar: cada anuncio muestra su fuente y cuándo se vio por última vez. Después, antes de ofrecer, leed esta guía con el contrato delante.

Primero el uso del local, después el alquiler

No deis por hecho que el local ya sirve para vuestra actividad. La habilitación comercial es el permiso para ejercer una actividad concreta en un local concreto, y depende del uso que admita la zona. En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Urbanístico fija usos por zona, con mapas de edificabilidad y usos, y la guía oficial recomienda consultarlo antes de emprender cualquier obra.

El trámite de la Ciudad se hace a distancia con usuario miBA. Pide, entre otras cosas, un formulario de conformación de la unidad de uso en forma de declaración jurada, un anexo técnico firmado por un profesional (arquitecto, ingeniero o maestro mayor de obras) y, según la actividad, un certificado de aptitud ambiental. Hay tres vías. La declaración responsable sin planos, hasta 500 m2, permite empezar de inmediato y se obtiene un código QR que autoriza el funcionamiento. La declaración con planos sigue el mismo principio para superficies mayores. La licencia, en cambio, exige inspección previa y no podéis abrir hasta recibir la aprobación. La Ciudad advierte además de que la aprobación final depende de una revisión técnica: que el local esté «librado al uso» no equivale a tener la habilitación de la actividad.

Qué significa esto para vosotros: no firméis un contrato largo sin una cláusula que lo condicione a obtener la habilitación de vuestra actividad, o sin que el propietario os entregue la habilitación que ya tiene el local para ese mismo uso. La Ciudad avisa, además, de que según la actividad puede pedir documentación específica. Fuera de la Ciudad de Buenos Aires, la habilitación depende de cada municipio.

Qué os piden como inquilinos extranjeros

Necesitáis una CUIT para operar y facturar. Si todavía no vivís en Argentina, ARCA permite pedirla a través de un representante con domicilio en Argentina; si ya residís sin DNI y tenéis un expediente en Migraciones, existe una CUIT provisoria. Los detalles de cada caso están en la guía de emprender siendo español.

Sobre la garantía, el Código deja que las partes fijen libremente el importe y la moneda del depósito en garantía y cómo se devuelve (artículo 1196). Una garantía propietaria, un fiador o un seguro de caución son lo que el propietario acepte, no lo que la ley exija. Preguntad qué admite antes de contratar nada y negociad por escrito qué ocurre con el depósito al final. Como personas sin historial local, conviene que pongáis sobre la mesa vuestro plan de negocio, vuestros ahorros y, si los hay, vuestros ingresos en España.

Plazo, moneda y actualización en el contrato

Estas son las reglas que importan, según el Código Civil y Comercial en su redacción actual:

• Forma. El alquiler de un inmueble, o de una parte material de él, debe hacerse por escrito, y lo mismo sus prórrogas y modificaciones (artículo 1188).
• Plazo. El plazo es el que acuerden las partes. El máximo para destinos que no son vivienda es de cincuenta años (artículo 1197). Solo si no se pactó ninguno, el artículo 1198 dice que para los destinos distintos de vivienda permanente será de tres años. Algunos modelos de contrato hablan de un «mínimo de tres años»; eso no es un mínimo impuesto por la ley.
• Moneda. El alquiler puede fijarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir que le acepten pagar en otra moneda distinta de la del contrato (artículo 1199).
• Actualización. Las partes pueden pactar cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en que se fijó el alquiler.
• Pagos y depósito. La periodicidad del pago no puede ser inferior a mensual (artículo 1196). Si el contrato no dice nada, el alquiler de un inmueble se paga por mes adelantado (artículo 1208).

Una consecuencia práctica: si firmáis en dólares y vuestros ingresos son en pesos, o al revés, el riesgo de cambio es vuestro. Antes de aceptar la moneda, calculad qué ocurre con vuestra cuota si el cambio se mueve. Pedid también que el contrato diga cuándo y cómo se comunica el nuevo importe tras cada actualización.

Preguntad quién paga cada concepto: expensas (los gastos de comunidad del edificio, si el local está en una galería o en un edificio), ABL (la tasa municipal de alumbrado, barrido y limpieza en la Ciudad), tasas de la actividad, servicios e impuesto de sellos del contrato. El artículo 1209 pone en manos del inquilino las cargas que nacen de la actividad que desarrolla, pero esa parte del Código cambió con las reformas de 2020 y de 2023; no os apoyéis en ella y escribid en el contrato, concepto por concepto, quién paga qué. La calculadora de coste total de ocupación os ayuda a sumar alquiler, gastos y servicios antes de decidir.

Obras, cesión y subalquiler

Un local rara vez se entrega listo para vuestra actividad. El Código permite al inquilino hacer mejoras salvo que el contrato lo prohíba, que alteren la sustancia o forma del inmueble o que ya se le haya pedido la devolución (artículo 1211). No podéis reclamar el pago de las mejoras útiles ni de las de lujo, pero sí el valor de las necesarias. Al terminar, podéis retirar las mejoras útiles o suntuarias, salvo que hayáis acordado que se queden en el local o que quitarlas dañe el inmueble (artículo 1224). Por eso, lo que queráis que se quede o que os llevéis debe constar por escrito antes de empezar la obra, con plazos y quién paga qué.

El destino del local no se puede cambiar, aunque no cause perjuicio al propietario (artículo 1205), y eso incluye ceder el contrato a otra persona sin su consentimiento (artículo 1213). Subalquilar una parte es posible si el contrato no lo prohíbe, pero con un procedimiento (artículo 1214). Tenéis que comunicar al propietario, por un medio fehaciente (es decir, que permita probar quién lo envió, qué decía y cuándo se recibió), vuestra intención de subalquilar, con el nombre y el domicilio de la persona con quien os proponéis contratar y el uso que dará al local. El propietario solo puede oponerse también por medio fehaciente y dentro de los diez días desde que se le notifica; si calla, se entiende que está conforme. Subalquilar pese a su oposición, o con condiciones distintas de las que le comunicasteis, se trata como un cambio de destino.

Revisad además la cláusula de prohibiciones: según el artículo 1213, la prohibición contractual de ceder incluye la de subalquilar, y al revés. Y si pretendéis montar un negocio que más adelante queráis vender, dejad pactado en el contrato cómo se cede.

Salir del contrato antes de tiempo

El texto actual del artículo 1221 permite al inquilino resolver el contrato en cualquier momento pagando el equivalente al diez por ciento del alquiler que falte desde la notificación hasta la fecha de finalización pactada. Esta redacción procede del DNU 70/2023, que sustituyó el régimen anterior, y no todas las fuentes la citan igual. Si vais a firmar un plazo largo, pedid a un abogado que confirme cómo se aplica a vuestro contrato.

El propietario puede resolver el contrato si cambiáis el destino, si abandonáis el local o no lo conserváis, si dejáis de pagar durante dos períodos consecutivos o por cualquier causa que el contrato establezca (artículo 1219). Y si vence el plazo y seguís en el local, no hay tácita reconducción: el contrato continúa en las mismas condiciones hasta que cualquiera de las partes avise de forma fehaciente (artículo 1218).

Cómo ordenarlo

1. Definid tamaño, uso y zona. La calculadora de superficie ayuda a pasar de personas y mesas a metros cuadrados.
2. Buscad locales con vidriera si dependéis del paso de gente, y visitadlos a distintas horas.
3. Consultad el uso permitido y pedid al propietario la habilitación vigente.
4. Negociad plazo, moneda, actualización, depósito, obras y salida por escrito.
5. Conseguid vuestra CUIT y aseguraos de que la garantía que ofrecéis la acepta el propietario.
6. Haced que un escribano o abogado local lea el contrato antes de la firma.
7. Si abrís un bar o un restaurante, mirad también cómo comprar uno que ya funciona en la guía del fondo de comercio. Y si no encontráis lo que buscáis, describid el local que necesitáis en PlataStar.