Comprar un terreno en Argentina siendo español: lote urbano, campo y viñedo

Sí, un español puede comprar un terreno en Argentina. El artículo 20 de la Constitución dice que los extranjeros pueden poseer bienes raíces, comprarlos y venderlos. Lo que cambia según el terreno son las reglas: un lote urbano se compra con estudio de títulos y escritura ante escribano, como una vivienda; la tierra rural, la que está fuera del ejido urbano, tiene límites propios para extranjeros en la Ley 26.737. Para empezar a mirar qué hay, consultad los terrenos en venta en PlataStar; cada anuncio indica de dónde procede y cuándo se vio por última vez.

Terreno urbano y tierra rural no son lo mismo

En España hablaríais de solar y de finca rústica. En Argentina, un terreno o lote es una parcela, normalmente urbana o en un barrio planificado, y un campo es una finca fuera de la ciudad. La ley no lo define por lo que se cultive, sino por el lugar. El artículo 1 de la Ley 26.737 entiende por tierras rurales todo predio ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su localización o destino, y la ley se aplica a usos agropecuarios, forestales, turísticos u otros. El ejido urbano es la zona que cada municipio fija como urbana.

Esto tiene una consecuencia: un lote para casa de fin de semana en las afueras, un viñedo o una parcela turística pueden contar como tierra rural aunque no penséis cultivarlos. Antes de ofrecer, preguntad a vuestro escribano si el inmueble está dentro o fuera del ejido urbano.

Qué comprobar antes de ofertar por un lote

• Uso del suelo. En la Ciudad de Buenos Aires, el Código Urbanístico fija qué se puede construir y qué actividades se admiten en cada zona, y su sitio oficial publica el cuerpo del código, los listados de inmuebles catalogados, las áreas especiales y las planchetas de edificabilidad y usos. En otros municipios, pedid el certificado urbanístico o de uso del suelo al municipio. Un terreno comercial, uno residencial y uno industrial no se pueden intercambiar. En PlataStar podéis filtrar terrenos comerciales en venta o industriales.
• Medidas y plano. Comparad la superficie del anuncio con el título y con el plano catastral.
• Servicios. Preguntad qué servicios llegan a la parcela y qué cuesta conectarlos.
• Cargas. Hipotecas, embargos, deudas de tasas y de impuestos sobre el inmueble, y quién las paga.
• Quién vende. Que el vendedor sea el titular registral o pueda acreditar la cadena de titularidad.

Si lo que buscáis es una casa ya construida, buscad casas en venta en PlataPlace; la guía de comprar vivienda en Argentina desde España cubre ese camino.

Escritura, boleto y documentos: cómo se compra

El Código Civil y Comercial exige escritura pública para los contratos que tengan por objeto adquirir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles (artículo 1017). Para adquirir un derecho real entre vivos se necesitan título y modo suficientes (artículo 1892), y para que esa adquisición sea oponible a terceros interesados y de buena fe necesita publicidad suficiente, que según el artículo 1893 es la inscripción registral o la posesión, según el caso. En la práctica: un escribano revisa los títulos, redacta la escritura y la inscribe en el Registro de la Propiedad.

Antes de la escritura suele firmarse un boleto de compraventa, el equivalente de un precontrato con arras. El artículo 1170 protege al comprador de buena fe frente a embargos de terceros solo si contrató con el titular registral o puede subrogarse en su posición mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos, pagó al menos el 25% del precio antes del embargo, el boleto tiene fecha cierta y la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o posesoria. Si no se cumplen esas condiciones, el boleto protege menos de lo que parece. Haced que vuestro escribano lo revise antes de pagar la primera cuota.

Si no vivís en Argentina, necesitáis una CUIT, la clave de identificación fiscal. ARCA explica que las personas humanas residentes en el exterior la piden a través de un representante o tercero autorizado con domicilio en Argentina, con el trámite «Alta CUIT personas humanas - Situaciones especiales», el formulario 460 F/PD y el pasaporte; si estáis de paso en el país, podéis hacerlo presencialmente con turno. Los impuestos, los honorarios y los gastos de registro dependen de la jurisdicción: pedid un presupuesto desglosado y preguntad quién paga cada concepto. Para la parte fiscal entre los dos países, mirad la doble imposición entre España y Argentina y consultad a un asesor.

Tierra rural: los límites de la Ley 26.737

Esta ley limita la propiedad y posesión de tierras rurales por personas extranjeras. Lo esencial:

• Quién cuenta como extranjero. Las personas físicas de nacionalidad extranjera, residan o no en Argentina, y las sociedades cuyo capital sea en más de un 51% de personas extranjeras o que estén controladas por ellas. Una sociedad argentina de vuestra propiedad también cuenta. La ley prohíbe interponer personas o sociedades argentinas para aparentar una titularidad nacional, y declara de nulidad absoluta los actos que la infrinjan.
• Excepciones para personas. Quedan fuera quienes tengan diez años de residencia continua, permanente y comprobada; quienes tengan hijos argentinos y cinco años de residencia permanente, continua y comprobada, y quienes estén casados con un ciudadano argentino desde al menos cinco años antes y tengan residencia continua, permanente y comprobada por ese mismo tiempo.
• Topes. El límite global para la titularidad extranjera es del 15% de las tierras rurales del país, con el mismo porcentaje por provincia y municipio, y las personas de una misma nacionalidad no pueden superar el 30% de ese límite. Para vosotros como compradores individuales, lo que importa es que las tierras de un mismo titular extranjero no pueden superar 1.000 hectáreas en la zona núcleo, o la superficie equivalente según el lugar.
• Prohibiciones. No pueden ser de titularidad extranjera los inmuebles que contengan cuerpos de agua de envergadura y permanentes o sean ribereños de ellos, ni los ubicados en zonas de seguridad de frontera, con las excepciones del decreto-ley 15.385/44 modificado por la Ley 23.554. Para adquirir un inmueble rural en una zona de seguridad se requiere el consentimiento previo del Ministerio del Interior.
• Certificado. El Registro Nacional de Tierras Rurales expide certificados de habilitación para los actos de transmisión de tierras rurales a extranjeros, y los tramita el escribano o la autoridad judicial interviniente.

El Registro explica en su página oficial que las restricciones de la Ley 26.737 están vigentes: el DNU 70/2023 dispuso su derogación, pero una medida cautelar restituyó la ley y sigue vigente según el propio registro. Es una cuestión que depende de decisiones judiciales, así que confirmad con vuestro escribano o abogado cuál es la situación el día de la compra y no firméis sin el certificado del Registro cuando corresponda. La guía de invertir en Argentina desde España sitúa la tierra entre otras vías de inversión, y si buscáis finca, mirad los campos en venta en PlataStar.

Viñedos y bodegas

Un viñedo y una bodega suelen estar fuera del ejido urbano, de modo que la Ley 26.737 puede afectaros. Preguntad primero si el predio cuenta como tierra rural y cuál es vuestra situación respecto de las excepciones. Después, comprobad que el viñedo está al día en el Registro Nacional de Viñedos: el Instituto Nacional de Vitivinicultura (INV) recuerda a los productores que regularicen en su delegación las observaciones de su operativo de actualización, para evitar multas e inconvenientes al ingresar las uvas en la vendimia.

Si queréis elaborar vino, la inscripción en el Registro de Elaboradores del INV es obligatoria para bodegas y otros establecimientos elaboradores. El INV pide, entre otros requisitos, escritura o documentación que acredite la titularidad o el derecho de explotación, CUIT, un técnico responsable con su DNI y su título habilitante, el cumplimiento de procedimientos de saneamiento y buenas prácticas de manufactura y la habilitación municipal. El trámite es gratuito. Para orientaros por zonas, la guía de Mendoza para españoles describe la región, y en PlataStar hay terrenos en venta en Luján de Cuyo.

Cómo ordenarlo

1. Definid el uso: casa, negocio, industria, campo o viñedo.
2. Preguntad al escribano si el predio está dentro o fuera del ejido urbano.
3. Conseguid la CUIT, por vosotros o por un representante.
4. Revisad uso del suelo, títulos, cargas y plano.
5. Haced que el escribano lea el boleto antes de pagar y escriturad con él.
6. Si es tierra rural y sois extranjeros, solicitad el certificado de habilitación y confirmad el estado de la ley.
7. Si no encontráis lo que buscáis, publicad qué terreno necesitáis.