Oficina para una pyme española en Argentina: quién firma, qué pactar y cómo salir

Si vuestra pyme española va a abrir actividad en Argentina, antes de elegir piso tenéis que decidir quién va a ser el inquilino: la propia empresa española a través de una sucursal, una sociedad argentina nueva o una persona con poder. De esa decisión dependen los documentos que os pedirá el propietario y el tiempo que tardaréis en poder firmar. Cuando ya lo tengáis claro, buscad oficinas en alquiler en Catalinas en PlataStar o en la zona que elijáis: cada anuncio indica de dónde procede y cuándo se vio por última vez.

Quién firma el alquiler: sucursal, sociedad argentina o representante

Hay tres caminos habituales y ninguno es gratis en tiempo:

• Sucursal de la empresa española. La Ley 19.550 de Sociedades permite que una sociedad constituida en el extranjero ejerza su actividad habitual en Argentina si la inscribe, y la IGJ tramita la apertura de una sucursal o representación permanente. Pide, entre otros documentos, un certificado de vigencia de la sociedad emitido por el registro de origen y legalizado, el estatuto y sus reformas en copia notarial legalizada, una resolución de la casa matriz que designe a un representante legal y fije la sede, la declaración de beneficiarios finales y la traducción de todo lo que no esté en castellano por un traductor público matriculado. También pide acreditar que la actividad económica significativa de la sociedad se desarrolla fuera de Argentina. Estos requisitos se están actualizando, así que confirmad con un abogado local qué piden hoy.
• Sociedad argentina nueva. Una SAS o una SRL propiedad de la empresa española o de sus socios. La guía de emprender en Argentina siendo español describe la SAS, su capital mínimo y su inscripción.
• Persona con poder. Alguien que firma en nombre de la empresa. El propietario os pedirá acreditar esa representación, y los documentos españoles suelen necesitar apostilla y traducción: la guía de apostilla de documentos españoles explica cuándo.

Con cualquier vía, el inquilino necesitará una CUIT para operar y facturar. Si el inquilino va a ser una sociedad nueva, contad con el tiempo de su inscripción y de su CUIT antes de poder firmar a su nombre. Si vuestro equipo llega antes que la sociedad, planteaos un coworking como solución temporal: la guía de coworking para autónomos y teletrabajadores explica cómo elegirlo.

Cuánto espacio y en qué zona

Partid de las personas que van a sentarse allí, de las salas que necesitáis y de si vais a recibir visitas. No paguéis por metros que no vais a usar: la calculadora de superficie de PlataStar convierte puestos de trabajo en metros cuadrados. Fijaos en la planta, el ascensor, la cochera si la necesitáis y la clase del edificio.

Dentro de la Ciudad de Buenos Aires hay zonas con perfiles distintos. Catalinas, junto a Retiro, concentra torres de oficinas. El Microcentro es el núcleo financiero e histórico, con edificios de muy distintas épocas. Puerto Madero tiene edificios modernos junto a los diques. Palermo y Belgrano son barrios con comercio y vida propia que también tienen oficinas. Fuera de la Ciudad, partidos del norte del Gran Buenos Aires como Vicente López tienen su propia normativa y su propia administración. Cuando conozcáis la zona, mirad el directorio de edificios en PlataStar para comparar inmuebles concretos y visitad a distintas horas.

Documentos y contrato de la oficina

El alquiler de una oficina entra en el Código Civil y Comercial igual que el de un local, y los detalles de plazo, moneda, actualización y depósito están desarrollados en la guía de alquilar un local en Argentina. Aquí van las cláusulas que le importan especialmente a una empresa que llega desde fuera:

• Escrito. El contrato de un inmueble o de una parte material de él debe constar por escrito, y también sus prórrogas y modificaciones (artículo 1188). Si alquiláis una planta entera de un edificio, es una parte material de un inmueble.
• Plazo. Lo fijan las partes. Si no se pacta nada, el artículo 1198 aplica tres años a los destinos distintos de vivienda; el máximo es de cincuenta años (artículo 1197). Para una empresa que no sabe si se queda, un plazo corto con opción de renovar suele ser más prudente que uno largo con salida cara.
• Moneda y actualización. Pueden fijarse en pesos o en moneda extranjera; el inquilino no puede exigir pagar en otra moneda distinta de la pactada (artículo 1199). Decidid qué moneda coincide con vuestros ingresos.
• Depósito. Importe, moneda y devolución los pactan las partes (artículo 1196).
• Gastos. Pedid los recibos de expensas de los últimos meses y que el contrato diga qué conceptos paga el inquilino. Preguntad también por el impuesto de sellos y por si la renta lleva IVA, y quién lo asume.
• Garantía. El propietario decide qué admite. Una sociedad nueva sin historial puede necesitar un aval de la casa matriz, un depósito mayor o una póliza. Averiguad qué acepta antes de montar la garantía.

Obras, crecimiento y salida

Una oficina casi nunca se entrega como la necesitáis. Las mejoras que haga el inquilino están permitidas salvo prohibición contractual o alteración de la sustancia del inmueble (artículo 1211). El Código no obliga al propietario a pagar las mejoras útiles o de lujo, y al terminar el inquilino puede retirarlas salvo pacto en contrario o daño al inmueble (artículo 1224). Antes de reformar, pactad por escrito qué obras hacéis, quién las paga y qué se queda al salir.

Para crecer sin mudaros, pedid al propietario una opción sobre más superficie del mismo edificio. Para recortar, el Código admite subalquilar parte del inmueble si el contrato no lo prohíbe, pero con un procedimiento (artículo 1214). Hay que comunicarlo al propietario por un medio fehaciente, que permita probar el envío y el contenido, con el nombre y el domicilio del subinquilino y el uso que dará. El propietario solo puede oponerse, también por medio fehaciente, dentro de los diez días desde la notificación; si calla, se entiende que está conforme. Comprobad además si el contrato prohíbe ceder: según el artículo 1213, la prohibición contractual de ceder incluye la de subalquilar, y al revés. Si más adelante queréis pasar el contrato de la sucursal a una filial, eso es una cesión del contrato: necesita el consentimiento del propietario (artículos 1213 y 1636), así que conviene pactar cómo se hará.

Para salir, el texto actual del artículo 1221 permite al inquilino resolver el contrato en cualquier momento pagando el diez por ciento del alquiler que falte hasta el final pactado. Este texto procede del DNU 70/2023 y las fuentes no siempre lo citan igual: pedid a vuestro abogado que confirme cómo se aplica a vuestro contrato. Si dejáis la oficina, debéis devolverla como la recibisteis, salvo el desgaste normal (artículo 1210); haced inventario y fotos al entrar.

Qué mirar al visitar el edificio

Una oficina bonita en un edificio mal resuelto da problemas cada semana. En la visita, revisad:

• Acceso y seguridad. Control en recepción, horario del edificio y qué ocurre si vuestro equipo trabaja fuera del horario habitual.
• Ascensores y accesibilidad. Cuántos hay, si funcionan bien a las horas punta y cómo se llega a la planta desde la calle.
• Climatización. Si el aire acondicionado y la calefacción son centrales o propios, y quién paga el consumo.
• Conectividad. Qué proveedores de fibra llegan al edificio y si hay instalación lista, porque vuestro equipo en España y vuestros clientes dependen de ella.
• Distribución. Planta libre o compartimentada, salas de reunión y si el espacio admite reformas sin tocar estructura.
• Cochera y servicios. Si hay cocheras, cuántas incluye el alquiler y qué servicios comunes se pagan.

Pedid también el reglamento del edificio y los últimos recibos de expensas. Y pensad en los horarios: con la diferencia horaria entre España y Argentina, cuatro o cinco horas según la época del año, vuestro equipo local y la casa matriz coincidirán en una franja de la tarde española, así que conviene que la oficina permita llamadas largas por la mañana.

Cómo ordenarlo

1. Elegid con un abogado argentino la vía de la sucursal, de la sociedad nueva o del representante.
2. Calculad puestos y metros cuadrados antes de visitar.
3. Comparad zonas y edificios, por ejemplo oficinas de clase A en alquiler.
4. Negociad plazo, moneda, depósito, garantía, obras y salida por escrito.
5. Que el abogado lea el contrato antes de firmar.
6. Si no encontráis lo que buscáis, publicad el espacio que necesitáis en PlataStar.